1,3 million de logements interdits à la location du jour au lendemain : ce n’est pas un scénario lointain, mais une réalité déjà en marche. Depuis le 1er janvier 2023, la mise en location des logements classés G par le diagnostic de performance énergétique est prohibée si leur consommation d’énergie finale excède 450 kWh/m²/an. D’autres seuils et catégories de logements seront progressivement concernés par cette interdiction, selon un calendrier réglementaire précis.Le non-respect de ces dispositions expose les propriétaires à des sanctions juridiques et financières immédiates. Les contrats de location signés en violation de ces règles peuvent être contestés, et les locataires disposent de moyens renforcés pour exiger la conformité énergétique du logement.
Pourquoi le DPE est devenu un critère incontournable pour la location immobilière
En seulement quelques années, le DPE a bousculé l’ordre établi sur le marché locatif. Ce diagnostic de performance énergétique, que beaucoup voyaient comme une contrainte administrative sans grand impact, est désormais au cœur de toutes les négociations locatives. La loi climat et résilience lui a donné un nouveau pouvoir : classer les logements, influencer la valeur d’un bien, redessiner la carte des opportunités pour propriétaires comme pour candidats à la location.
Le temps où le DPE restait une ligne discrète dans un dossier de location est révolu. Les passoires thermiques, régulièrement pointées du doigt, n’ont plus leur place dans l’offre actuelle. Depuis que la classe énergétique figure en bonne place dès la diffusion d’une annonce, elle compte tout autant qu’une surface confortable ou une vue dégagée. Pour le locataire, cela signifie logement plus sain et facture énergétique mieux maîtrisée ; pour le bailleur, l’apparition d’une nouvelle contrainte à laquelle il est impossible d’échapper. La dépense énergétique devient peu à peu un critère éliminatoire.
Ce mouvement ne devrait pas s’arrêter là. La performance énergétique s’impose comme une nouvelle frontière collective. Aujourd’hui, un logement mal noté se retrouve écarté du marché, obligeant son propriétaire à entreprendre de réels travaux d’amélioration. Au-delà de l’intérêt individuel, c’est tout un enjeu de politique publique qui se dessine autour de la réduction des émissions de gaz à effet de serre et de la transition écologique. La question n’est plus de savoir si l’on doit agir, mais plutôt jusqu’où et combien de temps il reste pour se mettre au niveau.
À quelles dates les interdictions de location selon le DPE s’appliquent-elles ?
Le calendrier fixé par la loi force le pas. La première étape vise les logements classés G, ceux dont la dépense d’énergie finale dépasse les seuils admis. Depuis le 1er janvier 2023, toute location d’un logement estampillé G+, c’est-à-dire au-dessus de 450 kWh/m²/an, est tout simplement proscrite en France métropolitaine. Aucune exception pour les nouveaux baux.
Le calendrier impose ensuite de nouvelles bornes, chaque échéance élargissant le champ de l’interdiction :
- 1er janvier 2023 : interdiction de location pour les logements G+ (consommation supérieure à 450 kWh/m²/an)
- 1er janvier 2025 : élargissement à tous les logements classés G
- 1er janvier 2028 : extension de l’interdiction aux logements classés F
- 1er janvier 2034 : application pour les logements classés E
Dans les territoires ultramarins, le rythme sera différent pour tenir compte du climat local et du parc immobilier spécifique. Mais l’esprit reste le même : permettre à chacun d’engager des travaux, mettre la pression pour que les plus mal classés disparaissent peu à peu du marché locatif. Le message est clair : ceux qui tardent à rénover verront leur bien inlouable.
Conséquences légales pour les propriétaires et droits des locataires
Désormais, chaque bailleur portant un logement mal classé s’expose à des suites immédiates. La signature d’un contrat de location en infraction peut entraîner l’annulation du bail. Le locataire gagne, lui, des droits solides pour défendre ses intérêts : il peut saisir la justice pour faire régulariser la situation ou demander une baisse de loyer, voire obtenir réparation.
Les contrôles se font plus fréquents, et la production d’un diagnostic de performance énergétique valable devient une obligation indiscutable. Un propriétaire qui omet volontairement le document ou tente d’en masquer le mauvais classement risque de sérieuses sanctions. Cela va d’une obligation de travaux jusqu’à la sanction financière, et la responsabilité civile, parfois pénale, du bailleur peut être engagée.
La position des locataires se renforce nettement. Il leur est maintenant possible de signaler un logement énergivore, de demander une expertise indépendante, d’engager des démarches auprès des instances compétentes et même d’obtenir l’intervention des juges. Preuves facilitées, recours simplifiés : le rapport de force évolue considérablement.
Voici, côté pratiques, les différents risques ou leviers selon la situation :
- Un bail peut être annulé s’il porte sur une location interdite
- Le locataire peut obtenir une réduction du loyer ou demander la réalisation de travaux
- Les démarches pour signaler un défaut ou attaquer en justice sont accessibles à tout occupant
Pour beaucoup de propriétaires, la pression n’a jamais été aussi forte. Maintenir son bien conforme n’est plus seulement administratif, c’est le prix d’une activité locative durable. Quant aux locataires, ils n’ont jamais eu autant de ressources pour exiger un logement décent sur le plan énergétique.
Anticiper les prochaines échéances : quelles actions pour rester en conformité ?
Chaque nouveau passage du calendrier DPE impose aux propriétaires de repenser leur gestion. Le manquement, désormais, n’offre aucune échappatoire et la sanction est immédiate pour qui tarde à agir.
La première démarche consiste à faire réaliser un audit énergétique détaillé. Ce bilan permet d’identifier les failles précises du logement : isolation, chauffage, ventilation ou qualité des fenêtres. Sur ces constats, il devient possible de cibler les travaux les plus efficaces pour gagner des points sur la classe d’énergie et rester dans la course locative.
Dans la pratique, la rénovation énergétique priorise plusieurs axes : isolation des murs et des combles, modernisation du système de chauffage, remplacement des ouvertures vétustes. Ces opérations sont devenues le socle d’une stratégie rentable. Elles protègent la valeur du bien, facilitent la relocation et ouvrent la porte à de nouveaux locataires exigeants.
En matière de financement, différentes aides publiques, primes et dispositifs de soutien jalonnent le parcours pour alléger le coût de ces transformations. Il convient toutefois d’anticiper les délais, de suivre l’évolution des conditions d’attribution et de constituer un dossier solide en amont.
Voici les étapes à sécuriser pour éviter les mauvaises surprises :
- Faire réaliser un diagnostic de performance énergétique à jour
- Prioriser les travaux de rénovation énergétique selon les faiblesses relevées
- Mobiliser les aides existantes pour le financement
- Se tenir informé des évolutions réglementaires à venir dans le secteur
La mise en conformité énergétique requiert préparation, organisation et anticipation. Attendre la dernière minute revient à fermer la porte à la location, souvent définitivement. La transition est amorcée ; il appartient à chaque bailleur de ne pas rester en bord de route.
